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Comprare casa a Lugano da straniero: Lex Koller, permessi e casa di vacanza

Un italiano può comprare casa a Lugano? Dipende da dove risiede. Le regole della Lex Koller per residenti, non residenti, case di vacanza e immobili commerciali.

Collina d'Oro Consulting SA

9/26/20262 min leggere

a man riding a skateboard down the side of a ramp
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Dipende da dove vivi. Un cittadino italiano residente in Svizzera compra casa a Lugano come uno svizzero; chi vive in Italia ha bisogno di un'autorizzazione e, per una casa di vacanza, rientra in un contingente limitato.

Chi può comprare e a quali condizioni

  • Cittadino UE/AELS residente in Svizzera (permesso B o C): qualsiasi abitazione, senza autorizzazione. Ha gli stessi diritti degli svizzeri.

  • Frontaliere UE/AELS: abitazione secondaria vicino al luogo di lavoro, con regole agevolate da verificare caso per caso.

  • Residente all'estero: casa di vacanza, con autorizzazione ed entro il contingente annuo.

  • Chiunque, anche residente all'estero: immobile per la propria attività commerciale o industriale, senza autorizzazione.

La legge che regola questi casi è la legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE, nota come Lex Koller).

La casa di vacanza per chi vive in Italia

Il contingente nazionale è di 1'500 autorizzazioni all'anno, ripartite fra i Cantoni. Valgono limiti precisi: al massimo 200 m² di superficie abitabile e 1'000 m² di terreno, nessuna locazione permanente e un solo immobile di questo tipo in Svizzera.

Il Ticino ha designato tutto il territorio cantonale come luogo turistico, quindi anche Lugano. I Comuni possono però introdurre limitazioni proprie. L'autorizzazione è rilasciata dall'autorità cantonale di prima istanza LAFE e vale tre anni.

Le regole potrebbero cambiare

Il 15 aprile 2026 il Consiglio federale ha messo in consultazione un inasprimento della LAFE, chiusa il 15 luglio 2026. Fra le proposte: meno contingenti per le case di vacanza, stop all'acquisto di immobili commerciali per darli in locazione e divieto di comprare quote di fondi immobiliari residenziali. Le proposte non sono ancora legge, ma chi pianifica un acquisto deve tenerne conto.

Conviene comprare casa a Lugano?

Per chi si trasferisce, comprare dopo il permesso B semplifica tutto. Per chi resta in Italia, oltre ai vincoli LAFE vanno considerati l'imposizione in Italia (IVIE e dichiarazione dei redditi) e il regime fiscale svizzero dell'immobile.

Come lavoriamo

Collina d'Oro Consulting SA assiste acquisti e investimenti immobiliari in Ticino sul piano giuridico: verifica LAFE, contratti e struttura dell'acquisto, in coordinamento con consulenti fiscali abilitati.

Fonti: ch.ch – Acquisto di immobili da parte di stranieri · UFG – Acquisto di fondi da parte di persone all'estero · UFG – Comunicato del 15 aprile 2026 · Legge ticinese di applicazione LAFE (4.1.8.1) · Cantone Ticino – Autorità di prima istanza LAFE