Comprare casa in Ticino: come funziona la compravendita dal notaio?

Aggiornato a ottobre 2026 · a cura del Dott. Pier Paolo Gori

In Ticino la compravendita di una casa o di un appartamento si conclude con un atto pubblico stipulato da un notaio ammesso nel Cantone. Una scrittura privata non basta: senza atto notarile il contratto non è valido. Si diventa proprietari solo con l'iscrizione nel registro fondiario, che il notaio richiede dopo la firma.

Perché serve il notaio per comprare casa in Svizzera?

Il diritto svizzero richiede l'atto pubblico come condizione di validità della vendita di un fondo. Il contratto è firmato da acquirente, venditore e notaio.

In Ticino la legge sul notariato definisce il notaio un pubblico ufficiale. Svolge la funzione in modo indipendente, sotto la vigilanza del Cantone. Gli atti su diritti reali relativi a fondi ticinesi sono di competenza esclusiva di un notaio ammesso in Ticino.

Il notaio deve tutelare in modo equo e imparziale gli interessi di tutte le parti. Le informa sulla natura, sul contenuto e sulla portata giuridica dell'atto. Prima della firma legge l'atto o lo fa leggere alle parti.

Quando si diventa proprietari?

La firma dal notaio non trasferisce ancora la proprietà. L'acquirente diventa proprietario a tutti gli effetti con l'iscrizione nel registro fondiario. In Ticino il registro è tenuto dagli Uffici dei registri distrettuali.

Dopo la stipula il notaio notifica il trasferimento all'ufficio competente. La legge ticinese presume che il notaio agisca come mandatario delle parti per le iscrizioni.

Contratto di riservazione e acconto: che valore hanno?

Nella prassi molti acquirenti firmano un contratto di riservazione o un accordo preliminare. Senza atto pubblico, però, questo accordo non è vincolante per la vendita.

Di solito si versa un acconto. Se l'affare salta, recuperarlo può essere difficile se il denaro è già sul conto del venditore. La Confederazione suggerisce di versarlo su un conto bloccato a destinazione vincolata.

Un impegno vincolante passa quindi in ogni caso dal notaio.

Cosa verificare prima dell'acquisto?

La verifica di base è l'estratto del registro fondiario. Chiunque può conoscere alcuni dati pubblici: descrizione del fondo, proprietario, forma di proprietà, data d'acquisto, servitù e oneri fondiari. L'estratto completo, con i pegni, è riservato al proprietario, a un suo procuratore scritto o a chi ha un interesse legittimo.

• Proprietà: chi vende è davvero il proprietario iscritto?

• Servitù e oneri fondiari: diritti di passo, di condotta o di veduta a favore di terzi.

• Pegni immobiliari: ipoteche e cartelle ipotecarie da cancellare o da riprendere con il prezzo.

• Proprietà per piani (PPP): quota, regolamento, verbali delle assemblee e fondo di rinnovazione.

• Annotazioni e menzioni: diritti di prelazione, di compera o restrizioni iscritte.

In Ticino ogni estratto del registro fondiario definitivo costa fr. 20.

Quanto costa e quanto tempo serve?

Secondo la Confederazione, le spese notarili e di iscrizione sono di norma ripartite tra acquirente e venditore.

• Onorario notarile: la tariffa ticinese fissa dei massimi a scaglioni sul prezzo. Fino a fr. 250'000 il massimo è il 5‰, con un minimo di fr. 500; l'aliquota scende per le frazioni successive. Il notaio può applicare onorari inferiori.

• Tassa di iscrizione del trapasso: 11‰ del valore se inferiore a fr. 2'000'000, 13‰ se superiore. Il valore tassabile non può essere inferiore al valore ufficiale di stima.

• Pegni per il mutuo: l'iscrizione di una cartella ipotecaria costa il 7‰ del suo valore.

Sui tempi non esiste una durata fissa. Dipendono dalle verifiche, dal finanziamento bancario e dalle eventuali autorizzazioni, come quella Lex Koller per alcuni acquirenti esteri.

E l'imposta sugli utili immobiliari?

In Ticino l'imposta sugli utili immobiliari è dovuta da chi vende, non da chi compra. L'aliquota diminuisce con la durata del possesso.

Lo Stato gode di un'ipoteca legale sul fondo venduto, che non richiede iscrizione nel registro. Per questo la legge prevede un deposito o una garanzia bancaria a carico del venditore, da prestare entro 30 giorni dal trasferimento. È utile verificare che l'atto disciplini questo punto.

Se acquistate dall'estero o con un permesso che non vi esonera dalla Lex Koller, vedi la guida «Comprare casa a Lugano da straniero».

Domande frequenti

Posso scegliere il notaio? Sì. In Ticino il notariato è esercitato da notai che svolgono la funzione in modo indipendente. Per un fondo ticinese il notaio deve però essere ammesso nel Cantone.

Il contratto di riservazione mi obbliga a comprare? No, perché la vendita di un immobile richiede l'atto pubblico. L'acconto versato può però essere difficile da recuperare: meglio un conto bloccato.

Chi paga l'imposta sugli utili immobiliari? È dovuta dal venditore. L'acquirente deve però verificare che l'atto preveda il deposito o la garanzia, perché il fondo resta gravato da un'ipoteca legale dello Stato.

Come lavoriamo

Collina d'Oro Consulting SA assiste l'acquirente sugli aspetti giuridici. Esaminiamo l'estratto del registro fondiario, il contratto di riservazione e la bozza dell'atto, in contatto con il notaio. Non svolgiamo intermediazione immobiliare. Gli aspetti fiscali sono curati in coordinamento con consulenti fiscali abilitati.

Fonti: Confederazione – Stipulare un contratto d'acquisto · Ufficio federale di giustizia – Caratteristiche del registro fondiario · Cantone Ticino – Domande frequenti sul Registro fondiario · Cantone Ticino – Legge sul notariato · Cantone Ticino – Legge sulla tariffa notarile · Cantone Ticino – Legge sulle tariffe del Registro fondiario · Cantone Ticino – Istruzioni sull'imposta sugli utili immobiliari